ศูนย์วิจัย SCB EIC ประเมินสงครามตะวันออกกลาง กดดันภาคก่อสร้างและอสังหาฯ ไทย ผ่านต้นทุนพลังงาน-วัสดุที่พุ่งขึ้น ขณะที่กำลังซื้อยังฟื้นช้า เสี่ยงทำให้การเปิดโครงการใหม่หดตัว แนะเร่งปรับกลยุทธ์-บริหารต้นทุนรับมือความผันผวน

นางกัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส, นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส และ นางสาววรรณโกมล สุภาชาติ นักวิเคราะห์อาวุโส ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC เผยแพร่บทวิเคราะห์ เปิดเผยถึง ภาคก่อสร้างและอสังหานริมทรัพย์ จะรับมืออย่างไร ในยุคราคาพลังงานสูงขึ้น โดยมีประเด็นสำคัญดังนี้

- สงครามตะวันออกกลาง ทำให้ราคาพลังงานปรับตัวสูงขึ้น และส่งผลให้ต้นทุนอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น โดยเฉพาะสินค้าที่มีโครงสร้างต้นทุนการผลิตที่ใช้พลังงานสูง เช่น เหล็ก, ปูนซีเมนต์ และกระเบื้อง (สัดส่วนต้นทุนพลังงานอยู่ที่ 35-50% ของต้นทุนรวม)

- นอกจากนี้ ยังได้รับผลกระทบด้านราคาวัตถุดิบนำเข้าที่ผันผวนตามราคาสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลก รวมถึงค่าขนส่งที่สูงขึ้น โดยใน 1-2 เดือนนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวยังไม่สูงนัก ซึ่งจะเป็นการปรับขึ้นไปตามค่าขนส่ง เนื่องจากผู้ประกอบการยังมีสต็อกสินค้าในช่วงก่อนการเกิดสงคราม รวมถึงโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่มีการล็อกราคาวัสดุก่อสร้างจากคำสั่งซื้อล่วงหน้า

- ทั้งนี้ ณ 11 มี.ค. 2026 ราคา Billet ในจีนปรับตัวสูงขึ้น 6% จากในเดือน ก.พ. 2026 โดยหากการปิดช่องแคบฮอร์มุซยืดเยื้อ จะเป็นความเสี่ยงให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอีกจากปัจจุบัน รวมถึงการใช้งานลดลง จากการชะลอโครงการก่อสร้าง

ภาคก่อสร้างมีแนวโน้มเผชิญการชะลอโครงการก่อสร้าง และต้นทุนสูงขึ้น

- ความไม่แน่นอนทั้งเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจไทยจะเป็นปัจจัยที่มีผลให้นักลงทุนชะลอการก่อสร้างโรงงาน รวมถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อาจชะลอการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกไปอีก จากการเปิดโครงการใหม่ในปี 2026 อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว

- อีกทั้ง ยังได้รับผลกระทบด้านต้นทุนจากการปรับขึ้นราคาวัสดุก่อสร้าง ในส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้างที่รับงานโครงการภาครัฐ แม้จะได้รับชดเชยต้นทุนก่อสร้างจากกลไกค่า K แต่การเบิกจ่ายที่ล่าช้า และสูตรการคำนวณที่ไม่สะท้อนต้นทุนก่อสร้างที่แท้จริง เป็นความเสี่ยงให้เผชิญความท้าทายด้านการขาดสภาพคล่อง และการบริหารต้นทุน

กำลังซื้ออสังหาฯ ในประเทศฟื้นตัวช้า กำลังซื้อต่างชาติชะลอลง ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้น

- ปัญหาภาระค่าใช้จ่ายซ้ำเติมให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศฟื้นตัวช้าออกไป โดยราคาสินค้าและบริการที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาพลังงาน ทำให้ภาคครัวเรือน โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างประสบปัญหาภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น

- ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกชะลอการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ แม้จะได้รับอานิสงส์จากผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม แต่สัดส่วนกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวยังต่ำมาก (มูลค่าโอนคอนโดของชาวตะวันออกกลางที่อยู่ในพื้นที่สงครามและพื้นที่ใกล้เคียงคิดเป็นสัดส่วน 1% ของมูลค่าโอนคอนโดของชาวต่างชาติโดยรวม)

- ต้นทุนการพัฒนาโครงการใหม่สูงขึ้นจากต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ขณะที่กำลังซื้อยังไม่สามารถฟื้นตัว และการแข่งขันในตลาดยังเข้มข้น กดดันให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับขึ้นราคาที่อยู่อาศัยได้มากนัก อีกทั้ง มีความเสี่ยงชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป โดย SCB EIC คาดว่าในปี 2026 ผู้ประกอบการจะเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 39,000 หน่วย (-5%YOY) และในกรณีที่สงครามยืดเยื้อ คาดว่าจะหดตัว -10%YOY
 

แนะผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์ ท่ามกลางความผันผวนของราคาพลังงาน

- ผู้ประกอบการวัสดุก่อสร้าง ต้องให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการต้นทุน และระบายสต็อกสินค้า จัดหาวัตถุดิบจาก Supplier อย่างหลากหลาย เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการขาดแคลนวัตถุดิบ รวมถึงอาจนำเทคโนโลยีมาช่วยวิเคราะห์ข้อมูล และคาดการณ์สถานการณ์ เพื่อช่วยให้ตัดสินใจทางธุรกิจอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

- ผู้รับเหมาก่อสร้าง ต้องบริหารจัดการคำสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างล่วงหน้า อย่างสอดคล้องกับความต้องการใช้เป็นพันธมิตรกับผู้ค้า และผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างอย่างหลากหลาย เพื่อลดความเสี่ยงในการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง รวมถึงเร่งก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามแผน ซึ่งจะส่งผลให้สามารถรักษาสภาพคล่องในธุรกิจได้

- ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ควรร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้างอย่างใกล้ชิด เพื่อบริหารจัดการต้นทุน เช่น กำหนดปริมาณการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างอย่างเหมาะสม ลดของเสียและความผิดพลาดจากการก่อสร้าง รวมถึงเร่งสร้างรายได้ โดยทำการตลาดขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติผู้มีกำลังซื้อสูงที่ต้องการย้ายประเทศหนีสงคราม รวมถึงปรับโมเดลธุรกิจบรรเทาข้อจำกัดของกำลังซื้อในประเทศ โดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่าง เช่น การเช่า การเช่าซื้อ
 

ภาครัฐบทบาทสำคัญในการออกมาตรการบรรเทาผลกระทบ

- ตัวอย่างการลดผลกระทบสำหรับภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ โดยการลดภาษีนำเข้าวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิตวัสดุก่อสร้าง ช่วยเหลือผู้ประกอบการให้เข้าถึงแหล่งพลังงานได้อย่างทั่วถึง

- สำหรับงานโครงการภาครัฐอาจขยายอายุสัญญาชั่วคราวโดยงดเว้นค่าปรับ รวมถึงเร่งรัดการเบิกจ่ายค่า K

- นอกจากนี้ อาจผ่อนคลายกฎระเบียบให้เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยหรือพำนักระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งจะช่วยดึงดูดกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในไทยจากชาวต่างชาติได้